El mantenimiento de las zonas comunes
La conservación y mantenimiento del edificio es una de las obligaciones que toda comunidad de propietarios debe cumplir por Ley. En ocasiones, la dejadez o la falta de liquidez en las comunidades, impide realizar los trabajos de conservación necesarios.
A modo de guía, a continuación expongo algunos consejos para mantener en las debidas condiciones los elementos o zonas comunes del inmueble y de sus servicios.
Azoteas
La conservación de la azotea es fundamental en el edificio dado que las inclemencias del tiempo se hacen más evidentes en esta zona. Por ello, es recomendable no esperar a que se produzca el daño, que se traduce normalmente en una filtración o humedad en los pisos inferiores, para proceder a la reparación.
Es conveniente un mantenimiento periódico, por ejemplo una vez al año, realizado siempre por parte de un profesional cualificado. Es también frecuente que esas azoteas sean disfrutadas de forma exclusiva por los propietarios de los áticos. Estos, por Ley, están obligados a realizar el mantenimiento ordinario evitando que se produzcan obstrucciones en los sumideros y canalizaciones de aguas pluviales.
Jardín comunitario
Si queremos evitar la pérdida del jardín y el sobrecoste extraordinario que supondría volver a replantar varias zonas es conveniente contratar un mantenimiento. Por ello es frecuente que el jardín se cierre mediante una pequeña valla evitando así su deterioro. También es recomendable la aprobación por mayoría de un reglamento de uso de jardín, recordando o haciendo advertencias sobre la tenencia de animales, respeto por las plantas y aquellos elementos que puedan estar instalados en el jardín (fuentes ornamentales, farolillos, etc.).
Elementos comunes de cierre y protección (barandillas y rejas)
El mantenimiento y conservación de los elementos de cierre y protección corresponde a la comunidad de propietarios, tal como establece el artículo 396 del Código Civil. De forma periódica es aconsejable un repintado con sustancias que eviten el deterioro derivado de las inclemencias temporales. Haciendo ese mantenimiento nos evitamos tener que renovar o cambiar las instalaciones, lo que siempre es mucho más costoso.
Escaleras comunes y de incendios
La limpieza y cuidado de las escaleras comunes corresponde al empleado de la finca. No obstante, también de forma periódica el mantenimiento consiste en repintar toda la zona. Por otro lado, más que hablar de escaleras de incendios, menos frecuentes en los edificios de viviendas, podríamos referirnos a las puertas de incendios ubicadas en diferentes zonas del inmueble. Es conveniente, en este sentido, mantener en buen estado de conservación los mecanismos de apertura para evitar que haya problemas a la hora de una evacuación.
Ascensores
Se trata de una instalación técnicamente delicada que exige que cualquier manipulación de sus mecanismos se efectúe por parte de una empresa homologada. Según la normativa vigente, la contratación del servicio de mantenimiento es obligatoria. También hay que tener en cuenta que la Administración pública establece unas inspecciones periódicas de este elemento en las que se vela por el cumplimiento de la normativa, sobre todo cuando hay novedades al respecto: doble puerta, comunicación bidireccional telefónica, etc.
Puerta de entrada al edificio
Es uno de los elementos que más deterioros y agresiones sufre, por lo que su mantenimiento debe ser constante. Si hubiese que renovar el conjunto de la puerta de acceso, una recomendación sería que se realizase con elementos de calidad.
Garaje
El garaje, dado su contenido, exige el cumplimiento de unas normas de protección contra incendios muy rigurosas, lo que hace aconsejable también la contratación de un mantenimiento periódico: motores de extracción de humos, extintores, etc.En cuanto al uso, es recomendable que la comunidad de propietarios apruebe por mayoría un reglamento interno que regule el uso de las plazas y zonas comunes, limite el número de vehículos, efectúe prohibiciones, etc.
Trasteros
Por sus características los trasteros también exigen un cumplimiento de unas normas de protección de incendios, referidas fundamentalmente al almacenamiento. Ello requiere también una especial atención a los elementos de prevención.